Solicitar Asesoría LegalCaso ilustrativo: está basado en situaciones frecuentes que atendemos, pero los nombres y los datos son ficticios para proteger la confidencialidad de nuestros clientes. Cada caso real debe evaluarse con sus propios documentos.
El caso
Hace seis años, Jorge compró un terreno en Lima Norte. Pagó el precio completo y firmó con el vendedor un contrato privado con firmas legalizadas, pero nunca hicieron la escritura pública. Jorge construyó su casa y vive ahí desde entonces. Ahora quiere inscribir la propiedad para pedir un crédito, pero descubre que el terreno sigue a nombre del vendedor en SUNARP… y que el vendedor falleció el año pasado.
¿Jorge es propietario?
Sí. En el Perú la compraventa de un inmueble se perfecciona con el acuerdo entre las partes: el contrato privado lo hizo propietario. El problema es que no está inscrito, y sin inscripción no puede hipotecar, vender con seguridad ni oponer su derecho a terceros que confíen en el registro.
Las opciones de Jorge
1. Que los herederos firmen la escritura. Primero los herederos del vendedor deben hacer la sucesión intestada. Una vez inscritos como herederos, pueden firmar la escritura pública de compraventa a favor de Jorge. Es la vía más rápida si la familia colabora.
2. Demanda de otorgamiento de escritura pública. Si los herederos no quieren firmar, Jorge puede demandarlos para que el juez ordene otorgar la escritura. Es un proceso relativamente corto, porque solo se discute la formalidad del contrato.
3. Prescripción adquisitiva. Como Jorge tiene un contrato (justo título), actuó de buena fe y posee el terreno como dueño desde hace más de cinco años, podría pedir la prescripción adquisitiva. Es útil cuando no es posible ubicar a los herederos.
Antes de elegir: revisar la partida
Hay que verificar en SUNARP si el terreno tiene hipotecas, embargos o si el vendedor lo transfirió a otra persona. También conviene regularizar la construcción con una declaratoria de fábrica, para que la casa quede inscrita junto con el terreno.
La lección
Un contrato privado protege al comprador entre las partes, pero no frente a terceros. Al comprar un inmueble, la escritura pública y la inscripción deben hacerse de inmediato. Te ayudamos a comprar con seguridad en nuestra página de compraventa y saneamiento de inmuebles.
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